摘要：“十四五”规划明确提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。因此，加快培育和发展住房租赁市场意义重大。基于此，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究团队参与撰写《我国住房租赁发展的痛点难点...
“十四五”规划明确提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。因此，加快培育和发展住房租赁市场意义重大。基于此，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究团队参与撰写《我国住房租赁发展的痛点难点和政策建议》研究报告，全面系统解读了我国发展住房租赁的重大意义，指出了我国住房租赁发展中存在的痛点难点，并有针对性地提出了政策建议，报告获2022中国住房租赁发展论坛论文二等奖。
发展住房租赁意义重大
“十四五”规划明确提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
研究认为，发展住房租赁具有重大意义。一方面，培育和发展住房租赁市场，引导新市民、青年人选择租赁方式实现住有所居，是坚持“房住不炒”定位、落实房地产市场平稳健康发展长效机制的重要举措和方向。另一方面，加快发展住房租赁市场，可有效减少购房负担对居民消费的挤压，有利于降低居民居住成本，释放居民消费潜力，培育强大国内消费市场。
当前我国住房租赁市场的痛点难点
研究认为，现阶段我国住房租赁市场发展不充分，主要表现在以下四个方面：
(一) 新增供应方面，供给端和需求端的契合度不够。价格方面，新建租赁住房相对于租金纯收益，土地供应价格仍然偏高；空间方面，新增供地多数难与主要租赁人群就业区域匹配，不利于职住平衡。
(二) 盘活存量方面，土地合规和金融税收支持政策有待完善。对于“非改居”的市场化租赁住房项目，存在合规难、缺乏金融和税收支持等诸多操作障碍，导致此类盘活存量项目进展缓慢。
(三) 机构化比重低，导致住房品质、租赁稳定性较差。相比个人出租，专业租赁机构更有优势。我国住房租赁以个人租赁为主，机构化占比仅为5%，导致结构错配、品质错配、租赁稳定性差等问题。
租购未同权，承租人的权益得不到保障。新青年更倾向往一、二线城市集聚。大量流入的人才造成了教育、医疗、就业等公共资源配套不足的问题，导致了诸多政策不平等。
政策建议
新市民、青年人群体人口规模大、普遍年轻且思想活跃，习惯通过网络表达意见。如果租住问题解决不好，容易引发对立情绪，产生群体性事件，影响社会稳定。发展住房租赁具有十分重要的战略意义和现实意义。针对上述痛点，研究提出如下建议：
(一) 新增供给方面，优化土地定价机制，促进职住平衡
以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标，因城施策，根据城市住房发展规划和年度建设计划，尝试进一步科学优化租赁土地定价机制。
(二) 盘活存量方面，填补政策空白，降低改建成本
可通过降低合规成本、降低税收成本、增加金融支持三重政策手段，增加对供给端的支持。
(三) 市场供给主体方面，培育专业化住房租赁机构，提高运营效率
一方面优化政策环境，对符合条件的专业住房租赁机构给予金融、税收、财政补贴等各方面支持；另一方面公平政策机会，在确保金融安全的前提下，赋予租赁物权，增加企业参与积极性。
(四) 市场需求主体方面，推动租购同权尽快落地，保障租户权利
现行租购同权的规定法律效力较低，应在明确租购同权的民生价值、商业价值、金融价值的情况下，着手立法工作。同时，逐渐推进租赁的基本公共服务均等化。
作者简介
林甦、赵航 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员
张秀智 中国人民大学公共管理学院副教授
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心，致力于推进深度理论研究、推动政策改革完善、探索行业最佳实践、促进国际交流合作。中心主办清华五道口全球不动产金融论坛，搭建政策、学术、产业和金融多方长期交流的平台与生态，论坛持续发布高水平的理论与实践研究成果。
