摘要：前言各位小伙伴们，大家好呀！今天，我们继续新租赁准则这一话题。之前的文章都是站在承租人的视角展开的，似乎都快忘记了租赁业务还有另一个主角——出租人。本篇文章开始，我们来聊一聊出租人的会计处理。首先需要说明的就是，站在出租人的角度，企业仍然需...
各位小伙伴们，大家好呀！
今天，我们继续新租赁准则这一话题。
之前的文章都是站在承租人的视角展开的，似乎都快忘记了租赁业务还有另一个主角——出租人。
本篇文章开始，我们来聊一聊出租人的会计处理。
首先需要说明的就是，站在出租人的角度，企业仍然需要对经营租赁与融资租赁进行区分。
我们先来学习相对简单的经营租赁：
在租赁期内各个期间，出租人应采用直线法或者其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
如果有其他的方法能更好地反映，因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应采用该方法。
比如按照资产的使用工时或生产量等。
实务工作中，普遍使用的还是直线法确认租金收入。
会计分录：
借：银行存款
贷：租赁收入/其他业务收入
经营租赁业务看着简单，但是接下来的这些细节问题，看看你能答对几个？
1、免租期内是否需要确认租金收入？
2、出租人承担了部分承租人的费用，是否需要在租金收入中扣除？
3、出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用，能直接计入当期损益吗？
4、可变租赁付款额该如何确认租赁收入？
5、经营租赁发生变更时如何进行处理？
接下来，我们来逐条讲解上述问题。
1、关于免租期
出租人提供免租期的，在整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。
如果租赁期为多年，有些小伙伴可能会犯一个错误。
即，将免租期仅分摊到第一年的租赁中。
2、出租人承担了承租人的某些费用
出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
3、关于初始直接费用
出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用，应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
这段话有两个细节，准则并没有解释得特别清楚：
【1】资本化计入何科目？
这部分内容暂未查询到特别权威的答案，目前看到两种做法
①、实务中普遍的做法是计入长期待摊费用科目。
②、在中级会计实务的辅导用书中，提到了另一种做法。根据租赁标的资产的不同，分别计入固定资产/投资性房地产等会计科目。
我认为两种做法并没有本质上的区别，大家按照自己的习惯处理即可。
【2】什么叫做与租金收入相同的确认基础
这里的确认基础实际上包含了两个含义：
①、收入采用直线法确认，初始直接费用也应采用直线法摊销；如果收入采用了其他方法，则初始直接费用也应当采用其他方法
②、初始直接费用的摊销期，与租金收入的确认期限相同，即收入与成本是同步的。
4.可变租赁付款额
出租人取得的与经营租赁有关的可变租赁付款额，如果是与指数或比率挂钩的，应在租赁期开始日计入租赁收款额。
除此之外的，应当在实际发生时计入当期损益。
“与指数或比率挂钩”这一词是不是看着有点眼熟，我们一起回顾一下往期知识点：
知识链接：租赁准则 | 一篇文章彻底搞懂“租赁负债”是个啥？
这里的处理原则与承租人相同，只有与指数/比率挂钩的才计入租赁收款额，参与后续的分摊。
而其他的可变租赁付款额，则直接在发生时计入当期损益。
5.经营租赁的变更
经营租赁发生变更的，出租人应自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
啥意思呢？来看个小案例
俺是案例
承租人蔡老板租下了商铺的部分面积，用于经营包子铺，租赁期为一年，于年初预付了整年的租金12万元。
六个月后，蔡老板觉得生意还不错，与出租人协商扩大租赁面积，将整间商铺租下来。
这种情况下，出租人确认前六个月的租赁收入6万元，余下的6万元预付款当作全新的整间商铺租赁的预付款。
一句话总结，经营租赁的变更就应当像与前任分手一样，干净利落，不拖泥带水，不藕断丝连。
等后续学习到承租人的租赁变更时，我们就能深刻体会到什么叫做，剪不断理还乱，一个头两个大。
最后，我们通过一张思维导图总结一下本文的全部内容。
